Возможно ли в договоре аренды помещения возложить на арендатора обязанность по обеспечению качественного исполнения обязанностей по противопожарному содержанию помещения и самостоятельному несению ответственности перед соответствующими контролирующими органами?
13 мая 2011

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действующее законодательство позволяет сторонам договора аренды помещения возложить обязанность по обеспечению требований пожарной безопасности (в том числе по исполнению предписаний контролирующих органов об устранении выявленных нарушений) на арендатора. В этом случае при нарушении указанных требований к ответственности должен быть привлечен арендатор.
Если же в договоре аренды этот вопрос не урегулирован, то к ответственности за нарушение требований пожарной безопасности могут быть привлечены как арендатор, так и арендодатель, а также их должностные лица в зависимости от того, чье противоправное виновное действие (бездействие) привело к нарушению правил пожарной безопасности.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Полагаем, что под "содержанием имущества" следует понимать, в том числе, комплекс мероприятий, направленных на поддержание имущества в надлежащем состоянии и обеспечение его соответствия установленным требованиям.
При заключении договора аренды арендатор, являясь субъектом предпринимательской деятельности, действует на свой риск, руководствуясь при этом принципом свободы договора (ст. 2, ст. 421 ГК РФ). Следовательно, арендатор может и должен проявлять достаточную степень осмотрительности и перед заключением договора предварительно выяснить состояние противопожарного оборудования помещения с учетом имеющихся целей аренды, в том числе пригласив компетентного специалиста и получив соответствующее заключение о состоянии объекта недвижимости. Подписание арендатором акта приемки арендованного помещения (здания) без замечаний означает, что состояние арендованного имущества соответствует его назначению и условиям договора, в том числе и противопожарным требованиям (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/14789-09, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.12.2009 N А32-11717/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2009 N А74-337/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 N А32-10951/2008-16/174).
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности могут нести как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Эти лица могут быть привлечены к дисциплинарной, административной (ст. 20.4 КоАП РФ) или уголовной (ст. 219 УК РФ) ответственности в соответствии с действующим законодательством (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности").
Требования пожарной безопасности установлены в Правилах пожарной безопасности Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных приказом МЧС от 18.06.2003 N 313 (далее - Правила).
Согласно п. 10 Правил собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору. При аренде помещений арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 38 Правил).
Обеспечение соответствия арендуемого помещения требованиям пожарной безопасности не является в соответствии с законодательством исключительной обязанностью какой-либо из сторон договора аренды. По смыслу законодательства обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности как арендодателя, так и арендатора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.06.2008 N Ф04-3136/2008(5321-А81-29)). Однако каких-либо универсальных правил о том, какая из сторон договора аренды и в каком объеме должна обеспечивать соблюдение в арендуемом здании требований пожарной безопасности, в правоприменительной практике не выработано. В каждом конкретном случае этот вопрос решается судом исходя из конкретных обстоятельств. Так, например, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 22.05.2008 N А29-4905/2007 указал, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, устранить которые возможно только при капитальном ремонте помещений, должна быть возложена на арендодателя, а устранение иных нарушений требований пожарной безопасности, не относящихся к капитальному ремонту, является обязанностью арендатора. Такой подход предполагает, что при отсутствии иных указаний в договоре аренды оборудование арендованного здания огнетушителями является обязанностью арендатора.